🚨 6월 28일 D-day! 수도권 주택담보대출, 무엇이 어떻게 달라지나?

안녕하세요, 내 집 마련의 꿈을 향해 열심히 달려가고 계신 모든 분들! 오늘은 여러분의 자금 계획에 직접적인 영향을 미칠 수 있는 아주 중요한 소식을 전해드리려고 합니다. 바로 **"주택마련시 수도권 대출, 6월 28일부터 더 어려워집니다"**라는 주제인데요.

정부가 가계부채 관리를 위해 칼을 빼 들었습니다. 그 핵심은 바로 수도권(서울, 경기, 인천)과 기타 규제지역의 주택담보대출(주담대) 규제를 대폭 강화하는 것인데요. 실수요자가 아닌 투기성 수요를 차단하겠다는 의지가 아주 강력해 보입니다. 그럼 우리에게 가장 중요한 "그래서 뭐가 바뀌는데?"라는 질문에 하나씩 답변해 드릴게요.

 

소제목 1: "소득이 아무리 많아도 6억까지!" - 주담대 한도 6억 원 제한

 

이번 규제의 가장 큰 변화는 바로 주담대 한도 설정입니다. 6월 28일부터 수도권 및 규제지역에서 주택을 구매할 때, 주택담보대출은 최대 6억 원까지만 받을 수 있게 됩니다.

이게 왜 중요하냐면, 이전까지는 개인의 소득(DSR)이나 담보로 잡는 주택의 가치(LTV)에 따라 대출 한도가 달라졌잖아요? 하지만 이제는 그런 것과 상관없이 '6억 원'이라는 절대적인 상한선이 생긴 겁니다. 예를 들어, 연봉이 수억 원에 달하고 15억짜리 아파트를 산다고 해도, 은행에서 빌릴 수 있는 주담대는 최대 6억 원을 넘을 수 없다는 뜻이죠. 수도권의 집값을 생각하면, 이제는 훨씬 더 많은 자기 자본이 필요하게 된 셈입니다. 사실상 '영끌'이 불가능해지는 거죠.

 

소제목 2: "다주택자는 이제 그만!" - 2주택 이상 보유자 대출 전면 금지

 

두 번째 변화는 다주택자에 대한 강력한 규제입니다. 만약 수도권에 이미 2채 이상의 주택을 보유하고 있다면, 추가로 주택담보대출을 받는 것이 전면 금지됩니다.

이는 대출을 이용한 추가적인 주택 구매, 즉 갭투자 같은 투기성 수요를 원천적으로 차단하겠다는 정부의 강력한 신호로 볼 수 있습니다. "이제 대출을 통한 다주택자 되기는 끝났다"라고 생각하시면 됩니다. 오롯이 1주택 실수요자 중심으로 시장을 재편하려는 의도가 엿보이는 대목입니다.

 

소제목 3: "대출받았으면 이사 오세요!" - 실거주 의무 강화

 

세 번째는 실거주 의무 강화입니다. 앞으로 주담대를 받아 수도권의 주택을 구입했다면, 6개월 이내에 반드시 해당 주택으로 전입 신고를 하고 실거주를 해야 합니다.

이 조치 역시 갭투자를 막기 위한 강력한 카드입니다. 이전에는 대출을 받아 집을 사놓고 전세를 줘서 그 보증금으로 대출금을 갚는 방식이 많았죠. 하지만 이제는 무조건 6개월 안에 직접 들어가 살아야 하니, 실거주 목적이 아니라면 대출을 받기가 사실상 불가능해졌습니다. 추가로 전세대출 보증 비율도 기존 90%에서 80%로 축소되어, 전반적으로 대출의 문턱이 높아졌다는 점도 기억해 주세요.

 

소제목 4: "내 생애 첫 집인데..." - 생애최초 LTV 혜택도 축소

 

그렇다면 무주택자나 생애 최초 주택 구매자는 괜찮을까요? 안타깝게도 일부 혜택이 축소됩니다. 생애 최초 주택 구입자를 대상으로 하던 LTV(주택담보인정비율)가 기존 80%에서 70%로 강화됩니다.

LTV가 80%라는 건 집값의 80%까지 대출을 해준다는 의미였는데, 이제는 70%까지만 가능하다는 뜻입니다. 예를 들어 5억짜리 집을 살 때, 이전에는 4억까지 대출이 가능했다면 이제는 3억 5천만 원까지만 가능한 거죠. 그만큼 자기 자본 5천만 원을 더 마련해야 한다는 계산이 나옵니다. 생애 첫 집을 마련하려는 청년이나 신혼부부들의 자금 부담이 조금 더 커질 수밖에 없는 상황입니다.

 

소제목 5: "어제 계약했는데 괜찮을까?" - 적용 시기와 예외 조항

 

가장 궁금해하실 부분이 바로 "언제부터 적용되느냐"일 텐데요. 이 모든 규제는 2025년 6월 28일부터 즉시 시행됩니다.

다만, 한 가지 예외 조항이 있습니다. 6월 27일까지 주택 매매 '본계약'을 체결하고 '계약금'까지 납부한 사실을 증명한다면, 기존의 규정을 적용받을 수 있습니다. 여기서 중요한 것은 '본계약'과 '계약금 납부'입니다. 단순히 구두로만 합의했거나, 가계약금만 보낸 상태라면 안타깝게도 새로운 규제의 적용을 받게 됩니다. 어제오늘 휴가를 내고 은행과 부동산을 정신없이 오간 분들이 많았던 이유가 바로 여기에 있습니다.

 

결론: 더 깐깐해진 대출, '실수요자' 중심의 시장으로

 

정리해 보겠습니다. 6월 28일부터 수도권에서는 ▲주담대 한도 6억 원 제한 ▲다주택자 대출 금지 ▲6개월 내 실거주 의무화 ▲생애최초 LTV 70%로 축소 등의 강력한 대출 규제가 시행됩니다.

 

이번 조치로 인해 주택마련시 수도권 대출 문턱이 역대급으로 높아진 것은 분명한 사실입니다. 이제 '대출을 최대한 활용한 투자'는 어려워졌고, 오직 충분한 자기 자본을 갖춘 '실수요자'만이 내 집 마련에 나설 수 있는 시장으로 바뀌고 있습니다.

 

수도권에서 내 집 마련을 계획하고 계셨다면, 이제는 자금 계획을 훨씬 더 보수적으로 세우셔야 합니다. 강화된 규제 내용을 꼼꼼히 확인하고, 본인의 상황에 맞춰 자금 마련 계획을 다시 한번 점검해 보시길 바랍니다. 어려운 시기이지만, 철저히 준비하고 계획한다면 분명 좋은 기회를 잡으실 수 있을 거예요. 여러분의 성공적인 내 집 마련을 항상 응원하겠습니다!